부동산 투자수익률 계산법 (수익형부동산, IRR, ROI)

부동산 시장은 변동성이 크고, 시세 예측이 어렵기 때문에 직관에만 의존한 투자는 실패 확률이 높습니다. 특히 수익형 부동산은 매달 발생하는 현금흐름을 기반으로 투자 여부를 결정해야 하므로, 정확한 수익률 계산이 투자 성패를 좌우합니다. 수익형 부동산을 선택할 때는 단순 임대 수익 외에도 세금, 대출 이자, 공실, 유지관리비, 매각 차익까지 고려해야 하며, 이를 통합해 분석하는 대표적인 방법이 바로 IRR(내부수익률)과 ROI(투자수익률)입니다. 이 글에서는 실제 사례를 기반으로 수익률을 계산하는 법, 해석하는 법, 투자 전략에 적용하는 법까지 단계별로 소개합니다.

수익형 부동산 수익률 계산의 기본 구조

투자 사례 설정
- 부동산 유형: 신축 오피스텔 (서울 도심권)
- 매입가격: 2억 원
- 대출금: 1억 원 (고정금리 연 4%)
- 자기자본: 1억 원
- 월세: 100만 원
- 연 공실: 1개월
- 관리비 및 기타 비용: 연 200만 원
- 보유기간: 5년
- 5년 후 매각가: 2억 5천만 원

① 단순 수익률 (Gross Yield)

가장 기본적인 수익률은 연 임대수익을 매입가로 나눈 값입니다.
연 수익: 100만 원 × 12개월 = 1,200만 원
수익률 = 1,200만 ÷ 2억 × 100 = 6.0%

② 순수익률 (Net Yield)

공실, 유지비, 세금 등 실질 비용을 반영한 수익률입니다.
실질 임대수익: 100만 원 × 11개월 = 1,100만 원
총비용: 관리비 120만 원 + 세금 80만 원 = 200만 원
순수익: 1,100만 - 200만 = 900만 원
순수익률 = 900만 ÷ 2억 × 100 = 4.5%

③ 레버리지 수익률

대출을 활용할 경우, 자기자본 대비 수익률을 따로 계산해야 합니다.
대출 이자: 1억 × 4% = 400만 원
세전 수익: 900만 - 400만 = 500만 원
레버리지 수익률 = 500만 ÷ 1억 × 100 = 5.0%

ROI(Return on Investment): 총 수익률 분석

5년간 총 수익 계산
임대 수익: 500만 원 × 5년 = 2,500만 원
매각 수익: 2.5억 - 2억 = 5,000만 원
총 수익: 7,500만 원
ROI = 7,500만 ÷ 1억 × 100 = 75%

IRR(Internal Rate of Return): 복리 연환산 수익률

IRR은 연도별로 발생하는 현금흐름을 기반으로 복리 계산을 통해 연평균 실질 수익률을 산출합니다.

연도	임대수익	이자비용	순현금유입
1년차	1,100만	400만	700만
2년차	1,100만	400만	700만
3년차	1,100만	400만	700만
4년차	1,100만	400만	700만
5년차	1,100만 + 2.5억	400만	2억 6,700만

총 투자: 1억 원
총 회수금액: 약 3억 2천만 원
IRR 계산 결과: 약 16.8%

IRR vs ROI vs 순수익률 비교

지표	장점	단점	투자 적용
순수익률	단순 계산	장기 흐름 반영 불가	단기 비교
ROI	전체 수익 직관적 파악	기간 고려 부족	초기 투자 타당성 검토
IRR	기간 반영한 복합수익률	계산 복잡	장기 보유, 개발형 투자 분석

수익률 계산 시 체크포인트

• 공실률 보수적 설정: 예상보다 공실이 많아지면 수익률이 급락
• 세금 변화 반영: 보유세, 취득세, 양도세는 정책에 따라 변경
• 대출금리 추이 반영: 기준금리 변동 시 레버리지 수익률도 변화
• 매각 가능성 고려: 매각 실패 시 ROI, IRR 급격히 하락
• 리모델링 비용: 연간 100만~300만 원 이상 발생 가능

결론: 요약 및 Call to Action

수익형 부동산 투자에서 진짜 수익은 임대료가 아닌 ‘계산력’에서 나옵니다. 단순 수익률은 판단에 참고만 해야 하며, 실제 투자를 계획할 땐 순수익률, ROI, IRR을 모두 비교하여 수익성을 객관적으로 파악해야 합니다.
이번 예시처럼 1억 원 투자로 연 500만 원의 순수익, 5년간 7,500만 원의 총 수익, 복리 기준 연 16.8% 수익률을 만들 수 있는지는 숫자로만 검증할 수 있습니다.
지금부터라도 투자 계획을 세울 땐 반드시 엑셀 시트를 열고, 연도별 현금흐름을 입력해 IRR을 계산해보세요. 그것이 수익형 부동산 투자자의 첫 걸음입니다.